关于广州下一个CBD的争论总是喋喋不休，琶洲、金融城、万博暗暗较劲。

　　对一个CBD来说写字楼空置率最能反映片区的经济发展状况，是一个不容忽视的数据。

　　有数据显示，前三季度广州写字楼录得12宗成交，总金额达79亿，空置率更是跌破4%，迎来市场最好的时期。

　　那么从写字楼市场的情况来看，第二CBD之争，哪个区域会胜出呢?

　　01丨广州写字楼空置率创新低

　　广州写字楼市场变了。

　　2018年广州甲级写字楼空置率创10年新低，降至4.3%，远远低于同类城市。

　　图源：城市战争

　　到2019年第三季度，广州写字楼市场空置率还在继续降低。

　　第三季度广州甲级写字楼空置率环比下降至3.7%，跌破4%，创历史新低。

　　而且第三季度广州甲级写字楼新增供应项目几乎为零，存量仅485.9万㎡左右。

　　与此同时，同期全市平均租金环比下跌0.4%至179.2元/㎡/月，2018年这个数据在180元/㎡/月以上。

　　市场整体处于以价换量的时期。

　　近年广州甲级写字楼市场平均租金水平及空置率

　　来源：戴德梁行广州研究部

　　02丨琶洲、金融城、万博谁最热门?

　　目前广州在售一手写字楼不多，主要集中在城市中轴线上的金融城、鱼珠、琶洲、万博、金洲等板块。

　　随着珠江新城的供应减少，这些新兴区域越来越成为甲级写字楼的主战场。

　　这些热门区域的写字楼空置率、租金及进度情况如何?

　　图源：广州中原研究发展部

　　珠江新城：市场以价换量

　　截止2019年三季度珠江新城空置率环比下降0.8个百分点至4.2%。

　　但平均租金环比下跌1.4%至203.2元/㎡/月，在几个热门区域中租金跌幅最明显，市场呈现“以价换量”的局面。

　　琶洲：空置率低过珠江新城，租金大幅上涨

　　再看琶洲，写字楼空置率环比下降0.6个百分点至3.0%，平均租金环比上涨1.4%至152.5元/㎡/月。

　　琶洲写字楼市场的发展算是十分迅速。

　　要知道2018年第四季度末，琶洲写字楼空置率还高达19.6%，仅半年，就下降到3%。

　　上半年琶洲商务区甲级写字楼租赁成交面积更是占全市四大商务区的一半!

　　图源：南方+

　　早期，琶洲写字楼的租金与珠江新城相比差近100元，现在缩减到50元左右，距离正在逐渐拉近。

　　预计到2021年，琶洲互联网集聚区的华邦、国美、复星、小米、欧派等企业总部大楼将会相继入市，琶洲写字楼市场会更火热。

　　国际金融城：进度缓慢，写字楼空置率高

　　而国际金融城因为限高的问题一直进度缓慢。

　　此前有媒体报道，目前金融城第一批拿地的写字楼基本上已售罄，有部分开始招商，但租赁效果并不理想。

　　今年5月金融城已经交付的某写字楼出现整层整层的空置，由于片区整体商业还不太成熟，已交付的几栋写字楼空置率都比较高。

　　不过目前区域内汇金中心 、金融城绿地中心、保利金融中心已经初具规模，未来5年里，金融城将有10多个写字楼相继入市。

　　万博：相比最成熟

　　相比而言，万博CBD是最成熟的，万博商务区计划明年全部建成投入使用。

　　随着万博CBD的建设日趋完善，写字楼租金近两年也已从120元/㎡/月飙升至138元/㎡/月。

　　目前万博商务区先后吸引了思科、欢聚时代、小米、携程、海大、奥园集团、嘉诚物流等知名企业，已初步显露出总部经济的集聚效应。

　　临港经济区：成交面积大幅上涨

　　另外，临港经济区的写字楼成交面积也比较可观。

　　据中指院数据，2019年1~10月，黄埔写字楼成交面积第一，其中黄埔临港经济区贡献了三分之一的成交量。

　　一直以来黄埔区经济发展实力强劲，作为广东省首个营商环境改革创新实验区，多项营商环境举措达到最优，相继出台多个优惠政策招商引资，吸引企业进驻。未来写字楼市场的发展前景值得看好。

　　03丨谁最可能赶超珠江新城?

　　戴德梁行华中区研究数据显示，预计到2023年末广州全市甲级写字楼存量将达到811.5万㎡，比现阶段增加67%。

　　据戴德梁行的数据显示，琶洲将占据未来几年新增写字楼供应量的六成;国际金融城将有109.2万㎡新增供应，占比达30%;珠江新城将有39.9万㎡新增供应，占总体新增供应11%;越秀将有8.9万㎡新增供应，占总体新增供应量的2%。

　　总的来说，从建设速度来看广州商办市场是2020年看万博、2021年看琶洲、2022年看金融城、2023年看鱼珠。

　　未来几年内，从供应量、出租率、租金上升的情况来看，琶洲写字楼市场爆发力更强一些。

　　由于租金差，未来珠江新城会有一批租户流入到琶洲，而且琶洲是电商聚集区，更有实力成为广州规模第二大的商务区。

　　另外再提一点，商业区的形成无疑会带来片区的经济的发展和物业升值，写字楼的发展情况也能成为买房的参考之一。