2018年的中国房地产市场接近尾声，

　　这一年，史上“最强调控”来袭，“房住不炒”成主基调;

　　“长租公寓”迎来风口浪尖，“REITs”落地，指日可待;

　　写字楼市场“百花齐放”，新兴区域不断崛起，共享经济如火如荼;

　　“消费分级”引领零售市场新趋势，时尚、智能、运动品牌唱主角。

　　的确，2018中国房地产市场就是一个充满“热点”的市场，岁末年初，第一太平戴维斯剖析“热点”，梳理房地产市场，与你携手共进2019。

　　金融公司主战场

　　如果要给中国改革开放寻找一个观察的窗口，摩天大楼鳞次栉比的上海肯定会是很多人的首选之一。作为全国金融之都，上海陆家嘴集聚了超过800家持牌金融机构，已成为全国金融机构最集中、金融要素市场最齐备、金融服务体系最完善、金融人才最密集的地区。

　　利好不断，上海金融优势凸显

　　进入新世纪，陆家嘴金融贸易区以功能开发为核心，经济、文化、社会事业快速发展，重点围绕金融、航运、贸易，形成现代服务业产业体系，确立了中国金融市场中心的地位。

　　从推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心，到上海自贸试验区扩区至陆家嘴，陆家嘴金融城成为金融领域改革和对外开放的试验田、主战场，再到上海陆家嘴金融城理事会、陆家嘴金融城发展局正式挂牌成立，在全国首创“业界共治+法定机构”公共治理架构，上海始终走在市场的前沿。

　　全球金融大咖加速抢驻上海滩

　　最新数据显示，陆家嘴金融城集聚了浦东新区80%的监管类金融机构，汇聚了证券、期货、保险、黄金等13家国家级要素市场和功能性金融基础设施。

　　上海的金融政策仍在不断优化，今年，上海制定了“扩大开放100条”行动方案，其中近三分之一的具体措施聚焦提升上海国际金融中心能级，凸显了金融对外开放的重要性。

　　目前，上海稳定金融的多项举措正稳步落地，让越来越多的外资金融机构感受到了发展的活力，加快了布局的步伐。

　　正是得益于上海日益开放的金融政策，从21世纪初至今，陆家嘴的金融企业比例从40%上升至80%。随着政策的不断发酵，相信越来越来多的中资及外资金融企业将继续抢滩上海陆家嘴。

　　未来，上海依旧坚持对标伦敦、纽约、新加坡、香港、东京等国际一流金融中心城市，并持续优化完善国际化、法治化、便利化综合营商环境，打造全球最佳投资目的地和中国本土企业走向世界、参与国际合作竞争的重要桥头堡。

　　预计到2050年，上海将超越东京、香港、新加坡等金融中心，成为亚洲地区首屈一指的国际金融中心;与纽约、伦敦一起，构成三足鼎立的全球金融中心格局。

　　去中心化趋势加速

　　北京写字楼市场，受城市规划调整、产业结构升级等方面的影响，以及政府对开发商越来越严格的开发审批等因素制约，以CBD、金融街、中关村为代表的传统核心商务区存量增长放缓，难以满足不断增长的企业办公需求，而以望京、亚奥、丽泽等为代表的次核心及新兴商务区写字楼市场则迎来了快速发展的风口。

　　次核心商务区之“逆袭”

　　核心区域的快速发展始于上世纪90年代，不断涌现的写字楼项目壮大了核心区的规模，众多优质写字楼吸引了大量国内外企业入驻，这种趋势延续到2013年。

　　2014年之后，核心商务区发展减速，次核心区开始崭露头角。借助望京、亚奥等区域的崛起，次核心区供应量开始反超核心商务区。

　　2018年之后，次核心区写字楼存量已与核心区等量齐观，而除去CBD的中服地块，传统核心商务区将没有大体量写字楼供应。

　　在“禁限目录”的影响下，未来五年，核心区土地供应日益稀少，新增甲级写字楼供应量将逐年缩减。次核心商务区则迎头赶上，并将于2020年超越核心区的年度供应量。

　　未来趋势与挑战

　　受制于城市规划等政策的限制，未来“商改办”、“酒改办”项目改造模式的审批与监管将愈发严格;

　　租赁市场上，内资企业逐渐赶超外资企业，扮演越来越重要的角色;

　　金融行业的需求保持稳定，有效支撑市场租赁需求;

　　作为北京写字楼市场主要支柱之一的互联网行业或将调整租赁策略，其内部分细分领域的领头羊企业预计将加速布局，保持强劲的办公室整合或扩张需求;

　　租户需求的多元分化将使2019年的租客定位成为业主及开发商的关注焦点之一。

　　珠江新城迈入全盛时期

　　广州写字楼租赁市场自2017年起持续保持需求远大于新增供应的状态。截至2018年第三季度，广州写字楼市场依然保持着低新增供应、需求平稳向上的态势。

　　全市空置率屡创历年新低，约3.7%。2018年，全市甲级写字楼新增供应仅约为25.8万，未来3年的新增供应将主要集中在琶州电商中心及金融城。

　　核心CBD供应有限

　　作为广州的核心商务区，珠江新城凭借其绝佳的地理位置，高端成熟的配套及浓郁的国际氛围等优势领跑其余子市场。

　　回顾其过往的十年发展，在2008-2016年间，珠江新城的空置率曾高达30%，且租金增长不明显。而2017年至今，整个片区录得空置率仅为4.1%，同比下降近10%，强大的需求增长带动平均租金同比增长12%至人民币每平方米每月202.9元。

　　展望未来一年，珠江新城的新增供应将持续低走，仅有位于核心片区的天德广场和嘉裕中心2个项目，供不应求的状态将仍然持续。

　　琶洲写字楼正快速崛起

　　在粤港澳大湾区的发展机遇下，珠江新城作为国家级CBD发挥着其不可代替的作用，与此同时，琶洲区域的崛起为市场带来大量的新增供应。其中，仅琶洲西区自2015年起分批出让了28宗地块，总出让面积近190万平方米，重点引进互联网，电子商务，科技创新等龙头企业，聚集大量以科技创新，技术研发，现代服务业为核心的企业总部。

　　预计广州甲级写字楼在2019年至2021年将迎来交付高峰，共有超过270万新增供应入市，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区，对珠江新城和天河北等成熟商务区的影响甚微。随着新增供应的大量入市，将有效释放部分租赁需求，使市场发展更为健康，但从中长期来看，广州甲级写字楼供不应求的主基调仍将持续。

　　第三方办公空间崛起

　　以联合办公和包租公司为主的第三方办公空间运营商在过去两年大举进军西部，不仅在成都延续以往强劲势头拓展，并深入重庆和西安市场。

　　经过近两年全力布局，当前第三方办公空间运营商分别占成都、重庆和西安甲级写字楼市场存量份额(按面积)为5.5%，7.4%和8.5%，且三城中甲级写字楼含第三方办公空间运营商的比例分别高达50%、35%、54%。

　　第三方办公空间魅力尽显

　　第三方办公空间运营商已展现一定市场话语权和甚至个别写字楼的定价权，在实际市场表现上，也给市场需求端和供应端带来巨大的变化。

　　其一，通过办公空间的转化或共享，带来面积占用、功能使用和办公方式上的效率提升。其二，为西部地区传统的商业楼宇带来多元化的运营方式。其三，为中小企业和国际化大企业均提供了多元化的办公选择。最后，高空置率的动态缓解。

　　高空置率是华西区商业楼宇市场近年来的痛点，第三方办公空间运营商的进驻，在一定程度上动态缓解了高空置率的问题，并对需求进行提前释放。

　　第三方办公空间也需要差异化发展

　　2018年，各方运营商已经从过去的规模竞赛阶段进入了运营能力考验阶段，如何在空间形态突破传统，如何将第三方空间这种提前的需求转变为真正的现有需求，以及如何增加服务附加值，是三个最重要的课题，也是今后各大运营商形成差异化的要点。